Energetische Sanierung 2026: Maßnahmen, Kosten und Förderung

Unter energetischer Sanierung versteht man alle baulichen Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes senken. Das Ziel: weniger Heizenergie, niedrigere Stromkosten und ein besserer Wohnkomfort — bei gleichzeitiger Reduktion der CO2-Emissionen.

In Deutschland sind rund 70 % aller Wohngebäude vor 1979 errichtet worden — also vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Diese Gebäude verbrauchen im Schnitt 150 bis 250 kWh pro Quadratmeter und Jahr für Heizung und Warmwasser. Ein moderner Neubau nach GEG-Standard kommt mit 40 bis 60 kWh/m²a aus.

Die energetische Sanierung schließt diese Lücke. Sie umfasst Maßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster), der Anlagentechnik (Heizung, Lüftung) und der Energieerzeugung (Solar, Wärmepumpe). Richtig geplant und umgesetzt, lässt sich der Energieverbrauch um 50 bis 80 % reduzieren.

Wichtig zu verstehen: Energetische Sanierung ist kein einzelner Schritt, sondern ein ganzheitliches Konzept. Die einzelnen Maßnahmen greifen ineinander — wer nur die Heizung tauscht, aber nicht dämmt, verschenkt Potenzial. Umgekehrt kann eine bessere Dämmung die notwendige Heizleistung so weit senken, dass eine kleinere (und günstigere) Wärmepumpe ausreicht.

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vom Energieberater zeigt Ihnen die optimale Reihenfolge und Kombination der Maßnahmen. Der iSFP wird vom BAFA mit bis zu 80 % der Beratungskosten gefördert — maximal 1.300 Euro für Ein-/Zweifamilienhäuser.

Die energetische Sanierung umfasst vier große Handlungsfelder. Jede Maßnahme hat ihren eigenen Hebel — in Kombination ergeben sie ein hocheffizientes Gesamtsystem.

1. Dämmung der Gebäudehülle

Die Dämmung ist das Fundament jeder energetischen Sanierung. Über ungedämmte Wände, Dächer und Kellerdecken geht die meiste Wärme verloren.

• Fassadendämmung (WDVS): Reduziert den Wärmeverlust über die Außenwände um 60–75 %. Typische Dämmstoffe sind EPS, Mineralwolle oder Holzfaser. Dämmstärken von 14–20 cm sind üblich.
• Dachdämmung: Zwischen-, Aufsparren- oder Untersparrendämmung. Die Aufsparrendämmung ist am effektivsten, aber auch am teuersten. Bei bewohntem Dachgeschoss besonders wichtig.
• Kellerdeckendämmung: Die günstigste Maßnahme mit sofortigem Effekt. 8–12 cm Dämmplatten unter der Kellerdecke verhindern kalte Füße im Erdgeschoss.
• Perimeterdämmung: Dämmung der erdberührten Kellerwände. Aufwändig, aber sinnvoll bei geplanter Kellernutzung.

2. Fenster und Türen

Alte Fenster mit Einfach- oder Zweifachverglasung sind echte Energieschleudern. Moderne Dreifachverglasung erreicht einen U-Wert von 0,5–0,7 W/(m²K) — gegenüber 2,8–5,0 bei Einfachglas.

• Dreifachverglasung mit Wärmeschutzbeschichtung
• Dichtungen und Rahmen erneuern
• Rollladenkästen dämmen (oft vergessen!)
• Haustür mit Wärmedämmkern

3. Heizungstausch

Der Heizungstausch ist seit dem GEG 2024 ein zentrales Element. Die wichtigsten Optionen:

• Luft-Wasser-Wärmepumpe: Die häufigste Wahl bei Sanierungen. COP 2,5–4,0 je nach Vorlauftemperatur. Optimal nach Dämmung.
• Sole-Wasser-Wärmepumpe (Erdwärme): Höherer COP (3,5–5,0), aber aufwändige Erschließung. Ideal bei großem Grundstück.
• Pelletheizung: 100 % erneuerbar, gut für Altbauten mit hohen Vorlauftemperaturen. Lagerraum für Pellets nötig.
• Fernwärme: Wo verfügbar, eine unkomplizierte Lösung. Kein eigener Wärmeerzeuger nötig.

4. Solaranlage und Solarthermie

Solarenergie ergänzt die Sanierung perfekt:

• Photovoltaik (PV): Erzeugt Strom für Haushalt, Wärmepumpe und E-Auto. 10 kWp produzieren ca. 10.000 kWh/Jahr.
• Solarthermie: Erzeugt Wärme für Warmwasser und Heizungsunterstützung. 5–10 m² Kollektorfläche decken 50–60 % des Warmwasserbedarfs.
• PV + Wärmepumpe: Die Königskombination. Der selbst erzeugte Solarstrom betreibt die Wärmepumpe — das senkt die Heizkosten um weitere 20–40 %.

Die Kosten einer energetischen Sanierung variieren stark — je nach Gebäudezustand, Größe und gewählten Materialien. Hier ein realistischer Überblick für ein typisches Einfamilienhaus (120–150 m² Wohnfläche):

*Einsparung gegenüber alter Öl-/Gasheizung **Jährliche Stromkostenersparnis

Gesamtkosten einer Komplettsanierung:

Eine umfassende energetische Sanierung eines Einfamilienhauses kostet typischerweise 60.000 bis 120.000 Euro — vor Förderung. Nach Abzug aller Fördermittel reduziert sich dieser Betrag auf 35.000 bis 80.000 Euro.

Kosten pro eingesparter kWh:

Nicht jede Maßnahme ist gleich wirtschaftlich. Die Kellerdeckendämmung kostet nur 3–5 ct pro eingesparter kWh, während die Fassadendämmung bei 8–12 ct liegt. Zum Vergleich: Gas kostet aktuell 10–14 ct/kWh, Heizöl 11–15 ct/kWh.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das zentrale Förderprogramm für energetische Sanierungen. 2026 gelten folgende Fördersätze:

BEG Einzelmaßnahmen (BAFA):

Heizungstausch-Boni (kumulierbar bis max. 70 %):

• Grundförderung: 30 % für alle förderfähigen Wärmepumpen
• Klimageschwindigkeitsbonus: 20 % (wenn alte Öl-/Gasheizung > 20 Jahre oder Kohle/Nachtspeicher)
• Einkommensbonus: 30 % (für Haushalte mit max. 40.000 € zu versteuerndem Jahreseinkommen)
• Effizienzbonus: 5 % (für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel wie Propan)

KfW-Ergänzungskredit (Programm 358/359):

Zusätzlich zur BAFA-Förderung können Sie einen zinsgünstigen Kredit bei der KfW beantragen: - Bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit - Zinssatz deutlich unter Marktniveau (aktuell ca. 1,0–2,5 %) - Tilgungszuschuss bei Einkommensberechtigung

Steuerliche Förderung (§ 35c EStG):

Alternativ zur BEG können Sie energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich absetzen: - 20 % der Kosten über 3 Jahre (max. 40.000 Euro pro Objekt) - Verteilt auf: 7 % im 1. und 2. Jahr, 6 % im 3. Jahr - Ohne Energieberater möglich (aber empfohlen)

Rechenbeispiel Wärmepumpe:

• Investition: 25.000 Euro
• Grundförderung 30 %: 7.500 Euro
• Klimabonus 20 %: 5.000 Euro
• Effektive Kosten: 12.500 Euro
• Zusätzlich KfW-Kredit mit niedrigem Zins für den Restbetrag

Die Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen entscheidet über Effizienz und Wirtschaftlichkeit. Eine falsche Abfolge kann sogar Bauschäden verursachen. Hier ist die empfohlene Reihenfolge:

Schritt 1: Energieberatung und iSFP Bevor Sie investieren, lassen Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen. Der Energieberater analysiert Ihr Gebäude, berechnet die Einsparpotenziale und empfiehlt die wirtschaftlich sinnvollste Reihenfolge. Kosten: 1.500–2.500 Euro, davon werden bis zu 80 % gefördert.

Schritt 2: Dach und oberste Geschossdecke dämmen Warme Luft steigt nach oben — ein ungedämmtes Dach ist der größte Schwachpunkt. Oft lässt sich die Dachdämmung unabhängig von anderen Maßnahmen umsetzen. Falls das Dach ohnehin erneuert werden muss, ist eine Aufsparrendämmung ideal.

Schritt 3: Kellerdecke dämmen Die günstigste Maßnahme mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis. Kann oft in Eigenleistung durchgeführt werden: Dämmplatten von unten an die Kellerdecke kleben. Sofortiger Effekt: keine kalten Füße mehr im Erdgeschoss.

Schritt 4: Fassade dämmen und Fenster tauschen Diese beiden Maßnahmen sollten immer zusammen geplant werden. Neue Fenster in einer ungedämmten Fassade verschieben den Taupunkt und können zu Schimmel führen. Umgekehrt ist eine gedämmte Fassade mit alten Fenstern ein thermischer Schwachpunkt.

Schritt 5: Heizung tauschen Erst wenn die Gebäudehülle verbessert ist, sollte die Heizung getauscht werden. Der Grund: Durch die Dämmung sinkt die Heizlast deutlich. Eine danach dimensionierte Wärmepumpe ist kleiner, günstiger und effizienter als eine, die für den unsanierten Zustand ausgelegt wäre.

Schritt 6: Solaranlage installieren Die Solaranlage ist das i-Tüpfelchen. Sie liefert Strom für die Wärmepumpe, den Haushalt und das E-Auto. Durch die vorherige Dämmung ist der Energiebedarf bereits reduziert — der Solarstrom deckt einen entsprechend höheren Anteil ab.

Schritt 7: Lüftungsanlage nachrüsten Ein gut gedämmtes Haus braucht kontrollierte Lüftung. Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG) sorgt für frische Luft ohne Wärmeverlust und verhindert Feuchteschäden.

Alternative: Schrittweise Sanierung über mehrere Jahre

Nicht jeder kann oder will 60.000–100.000 Euro auf einmal investieren. Eine schrittweise Sanierung über 3–5 Jahre ist möglich und wird durch den iSFP-Bonus (+ 5 % Förderung pro Maßnahme) sogar belohnt.

Die zentrale Frage: Lohnt sich eine energetische Sanierung finanziell? Die Antwort ist ein klares Ja — allerdings mit unterschiedlichen Amortisationszeiten je nach Maßnahme.

Amortisationszeiten nach Maßnahme:

20-Jahres-Gesamtrechnung für ein typisches Einfamilienhaus:

Ausgangssituation: Unsaniertes EFH (Bj. 1975), 140 m², Ölheizung, 25.000 kWh/Jahr Heizenergie, 4.000 kWh/Jahr Strom.

• Jährliche Energiekosten unsaniert: ca. 4.500 €/Jahr (Heizöl + Strom)
• Investition Komplettsanierung: 85.000 € (vor Förderung)
• Abzüglich Förderung: – 30.000 €
• Netto-Investition: 55.000 €
• Jährliche Energiekosten nach Sanierung: ca. 1.200 €/Jahr
• Jährliche Einsparung: ca. 3.300 €/Jahr
• Amortisation: ca. 17 Jahre
• Einsparung über 20 Jahre: 66.000 € – 55.000 € = 11.000 € Gewinn

Darin noch nicht enthalten: steigende Energiepreise (historisch ca. 4 % pro Jahr) und die Wertsteigerung der Immobilie. Ein energetisch saniertes Haus erzielt 10–25 % höhere Verkaufspreise — bei einem Hauswert von 400.000 Euro sind das 40.000–100.000 Euro mehr.

Der Zinswende-Effekt:

Durch die KfW-Ergänzungskredite mit Zinssätzen von 1,0–2,5 % ist die Finanzierung einer energetischen Sanierung günstiger als ein normaler Immobilienkredit. Bei einer jährlichen Energiepreissteigerung von 4 % und einer Inflation von 2–3 % ist die reale Rendite einer Sanierung beachtlich — vergleichbar mit einer soliden Kapitalanlage, aber mit dem Zusatznutzen von Komfort, Klimaschutz und Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern.

Nutzen Sie unseren Solarrechner und den kommenden Wärmepumpen-Rechner, um Ihre individuelle Wirtschaftlichkeit zu berechnen — mit 20-Jahres-Cashflow und konkreten Zahlen für Ihr Haus.